作者：有朝代書
不少父母為協助子女成家立業，選擇出資頭期款、代繳房貸，甚至直接買房登記在孩子名下。但根據財政部台北國稅局說明，不同出資方式，贈與稅計算基礎完全不同，稅負差距可能高達數十萬元。
關鍵其實只有一句話：你給的是「現金」，還是「房子」？
三大常見情境，都是贈與稅地雷
一、贈與頭期款
若由子女自行簽約購屋，父母將頭期款匯入子女帳戶，即構成《遺產及贈與稅法》所稱的贈與行為。
📌 課稅基礎：實際贈與金額
📌 申報時間：贈與行為發生後30日內
📌 免稅額：每人每年244萬元（依2025年公告）
查核重點
- 資金來源是否清楚（父母帳戶轉出紀錄）
- 資金用途是否合理（支付建商或賣方證明）
建議
- 保留完整金流文件
- 超過免稅額須簽訂贈與契約並申報
二、父母購屋後直接登記子女名下
若父母自行向銀行貸款購屋，並將所有權登記在子女名下，屬於「不動產贈與」。
📌 課稅基礎：土地公告現值 + 房屋評定標準價格
📌 非以實際成交價計算
也就是說，即便成交價1,800萬元，只要公告現值為800萬元，就以800萬元為贈與總額計算。
三、父母代繳房貸
- 每月代繳
- 一次性清償
都可能被認定為贈與。
📌 每年代繳總額超過244萬元即須申報
📌 重點在是否具備「無償給付」事實
📊 試算案例：兩種作法差44萬元
假設：
- 房屋總價：1,800萬元
- 頭期款：360萬元
- 房貸：1,440萬元
- 房地公告現值：800萬元
✔ 作法一：贈與頭期款 360萬元
（360萬－244萬）×10%＝11.6萬元
✔ 作法二：贈與不動產現值 800萬元
（800萬－244萬）×10%＝55.6萬元
👉 稅負差距 44萬元
同樣是幫孩子買房，只因流程不同，稅金就出現明顯差異。
🧾 常見稅務陷阱
- ❌ 未保留資金流程證明
- ❌ 聯名登記卻由父母實際支付與使用
- ❌ 借名登記被認定為假贈與
- ❌ 超過免稅額未申報
若無法提出金流證明，國稅局可能依查得資料補稅並加罰。
💡 合理規劃建議
✔ 分年贈與：例如分2年贈與頭期款，各150萬元
✔ 控制代繳額度：每年代繳不超過免稅額
✔ 保存完整金流紀錄
✔ 超額一定申報
適當規劃下：
- 贈與稅可合法控制為0元
- 同時降低未來遺產總額
國稅局提醒
財政部台北國稅局指出，父母協助子女購屋前，應先釐清資金流向與產權安排，避免因誤解課稅基礎而產生補稅風險。
同樣是父母出資，差別不在金額，而在贈與標的與操作流程。
（本文數據依2025年公告為準，最新資訊請以財政部稅務入口網公告為主。）
