作者：有朝代書
「明明寫『加倍返還斡旋金』，為什麼最後只有拿回 15 萬？」
一位準備買房的上班族，付出 10 萬元斡旋金與屋主談妥價格，卻在正式簽約前被屋主一句「不想賣了」打回原點。根據議價書，屋主應加倍返還斡旋金，但實際談判時，房仲卻提出「買方跟仲介各拿一半」的分配方式，讓他愈想愈不踏實，懷疑自己的權益被「話術」吃掉。
這起糾紛點出了房市交易中最常見、也最容易被忽略的一件事：
👉 斡旋金加倍返還，到底是「全部給買方」，還是「要切一塊給房仲」？
10 萬斡旋金談成價格，屋主一句不賣全翻盤
這位苦主在網路論壇分享經過：
- 透過房仲出價，與屋主多次協調
- 雙方於議價書上簽名確認成交條件
- 買方支付 10 萬元斡旋金 做為誠意
- 正準備進入正式買賣契約階段時，屋主突然反悔不賣
議價書載明：
若賣方無故不出售，應「加倍返還斡旋金」
照字面理解，買方 應可拿回 20 萬元。
但房仲卻表示，通常作法是：
- 20 萬中的 15 萬給買方
- 另外 5 萬做為仲介辛勞費、廣告費與前期服務補償
這樣的說法，讓買方開始懷疑：
到底「加倍返還」是保護買方，還是保護房仲？
法條說「加倍返還」，實務卻常出現「一人一半」？
有朝代書說明，一般情況下：
- 若 賣方違約不賣
- 而議價書、斡旋金條款已載明「加倍返還」
👉 原則上，買方確實有權主張全額 2 倍斡旋金。
以本案為例：
- 斡旋金：10 萬元
- 加倍返還：20 萬元
- 法理上：20 萬應由 違約的賣方支付給買方
但在實務操作中，常見的「慣例處理」卻是：
- 20 萬中的一部分，被協調成給仲介公司
- 名義是：補償仲介前期帶看、廣告、談價等服務
所以才會出現：
「買方 15 萬、仲介 5 萬」
或
「買方 10 萬、仲介 10 萬」
這類 看起來像是協調、實際卻是侵蝕買方權益 的結果。
有朝代書提醒：
⚠️ 這種分配方式不是法律明文規定，多半只是實務上的「協商結果」，
真正能不能這樣分，關鍵還是在——
▶ 你當初簽的文件，到底怎麼寫。
仲介可以拿「違約金」當服務費嗎？關鍵在你簽的每一行字
買方最常問的兩件事是：
- 交易破局，我要不要付仲介服務費？
- 仲介可不可以從斡旋金／違約金裡「自己拿一份」？
有朝代書整理幾個原則給你參考：
① 交易沒成交，買方通常不需支付服務費
仲介費的主要來源，多是：
- 成交後由賣方支付
- 或由買賣雙方約定如何分攤
若交易根本沒有完成：
- 一般情況下，買方 不會另外再被收服務費
- 仲介的補償來源，多半是：賣方事前繳交的委託定金或約定的違約金
② 「仲介可分一半」不是天條，完全看契約
若契約上寫明：
- 「違約金由買方與仲介分配」
- 或以其他文字變相授權仲介分享違約金
那麼後續糾紛時，就會變成：
「不是仲介硬要，而是你自己簽字同意的」
所以重點不在「可不可以」，而在 你有沒有先看懂再簽。
③ 少數業者會在條款裡埋雷
有朝代書也提醒，實務上確實存在：
- 條文設計偏向仲介自身利益
- 用專業名詞包裝、讓一般消費者看不出端倪
例如：
- 把「仲介合理補償」寫得很籠統
- 把「違約金分配」藏在密密麻麻的小字裡
因此，每一份議價書、每一張斡旋收據、每一條違約條款，都值得你放慢速度看清楚。
支付斡旋金之前，一定要先談清楚的 4 件事
為了避免走到事後爭執，有朝代書建議：
在掏出斡旋金之前，務必要求在議價書中「白紙黑字」寫清楚：
1️⃣ 加倍返還的對象是誰？
✅ 建議寫明：
「如賣方違約不賣，應返還買方全部斡旋金，
並另支付與斡旋金同額之違約金予買方。」
2️⃣ 仲介有沒有權利分配違約金？
✅ 若你不希望權益被分走，可要求寫明：
「違約金及斡旋金皆屬買方權益，仲介不得主張分配。」
3️⃣ 交易未完成時，買方是否需支付服務費？
✅ 建議條文清楚載明：
「於買賣契約未成立或未完成移轉登記前，
買方毋須支付任何仲介服務費。」
4️⃣ 斡旋金的性質與用途
✅ 寫清楚：
- 斡旋金是買方誠意金
- 成交後可直接轉為價金的一部分
- 未成交情況下如何返還、由誰退還
想保護自己，最好的時機永遠是「簽名之前」
多數人遇到這類糾紛，都是在事後上網求救、到處問人：
「這樣合理嗎？」
「我有機會拿回全額嗎？」
但真正能決定勝負的，往往不是你後來吵得多大聲，而是——
🖊 當初你簽下去的那一份契約，到底有沒有站在你這一邊。
有朝代書提醒所有準備買房的人：
- 斡旋金不是小錢，更不是「先付了再說」的習慣動作
- 每一條違約條款，都是未來發生變數時，你能不能守住荷包的關鍵
- 看不懂、覺得怪、有疑慮，就先問清楚、必要時請專業代書協助把關
與其在房市戰場上當「事後才知道規則」的玩家，
不如在進場前，就把規則寫在對自己有利的一面。
