作者：有朝代書
申請房屋貸款時，許多人以為銀行通知「核貸通過」後，就能立即收到貸款款項。
但實際上還有一道重要程序 ── 房貸抵押權設定。
不少首次購屋族在簽署文件時，看到貸款金額明明只有 1,000 萬元，抵押權設定金額卻寫成 1,200 萬元，不禁擔心：「是不是銀行偷偷多借我 200 萬？」
答案是否定的。
抵押權設定金額不等於實際借款金額，更不代表要多還銀行一筆錢。 本文將完整解析抵押權設定的意義、設定費用、順位、撥款流程及常見問題，幫助你一次搞懂房貸最容易誤解的重要環節。
📌 房貸抵押權設定重點一次看
- ✅ 抵押權是銀行保障債權的重要機制，不影響房屋所有權。
- ✅ 抵押權設定金額通常可能高於實際貸款金額。
- ✅ 登記費以「設定金額」計算，而不是貸款本金。
- ✅ 完成抵押權設定後，銀行確認無誤才會撥款。
- ✅ 房貸還清後，抵押權不會自動消失，仍須辦理塗銷。
房貸抵押權設定是什麼？
所謂抵押權設定，就是借款人將自己的土地與建物作為房貸擔保，依法向地政事務所辦理抵押權登記。
許多人誤以為設定後房子就是銀行的，其實並非如此。
🏠 房屋所有權仍然屬於屋主。
屋主仍可居住、出租、使用房屋，只是在土地及建物謄本中的「他項權利部」會新增銀行的抵押權資料。
若借款人依約正常繳納房貸，抵押權幾乎不會影響日常使用。
只有當借款人長期違約無法還款時，銀行才可依法行使抵押權，向法院聲請拍賣房屋，以拍賣價金優先清償債權。
為什麼銀行一定要辦理抵押權設定？
房屋貸款金額動輒數百萬甚至上千萬元，還款期間最長可達 30 至 40 年。
銀行除了會評估：
- 收入能力
- 信用紀錄
- 聯徵分數
- 負債比例
- 工作穩定度
還會要求以房屋作為擔保。
原因很簡單：👉 降低銀行放款風險。
因此一般房貸流程會依序完成：
📍 房屋鑑價 → 房貸審核 → 核貸通知 → 對保 → 抵押權設定 → 銀行確認 → 房貸撥款
也就是說，即使核貸通過，也通常不能立刻領到貸款。
🤔 為什麼抵押權設定金額比貸款金額還高？
這也是購屋族搜尋量最高的問題。
原因在於銀行採用的通常是：
最高限額抵押權。
它擔保的不只是貸款本金。
通常還包括：
- 房貸本金
- 利息
- 遲延利息
- 違約金
- 相關契約債權
因此，銀行會預留一定的擔保空間。
例如：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 核准房貸 | 1,000 萬元 |
| 實際撥款 | 1,000 萬元 |
|
抵押權 設定金額 |
1,200 萬元 |
多出的 200 萬元 並不是銀行另外借給你，而是抵押權保障範圍。
重點：設定金額 ≠ 借款本金。
不同銀行依內部規範，設定倍數可能有所不同，常見約為貸款金額的 1.1 至 1.2 倍，並非法律統一規定。
房貸抵押權設定費怎麼算？
許多人以為設定費依貸款本金計算，其實不是。
政府規費主要依照：
抵押權設定金額 × 千分之一（0.1%）
例如：
- 假設：貸款 1,000 萬元
- 銀行設定金額 1,200 萬元
則：登記費＝1,200 萬 × 0.1%＝ 12,000 元
另外還可能包含：
| 費用 | 說明 |
|---|---|
| 登記費 | 設定金額 × 0.1% |
| 書狀費 | 每張約 80 元 |
|
地政士 代辦費 |
依案件報價 |
|
其他 行政費 |
依銀行或案件而定 |
不同貸款金額設定費試算
| 房貸金額 | 設定金額(1.2倍) | 登記費 |
|---|---|---|
| 800 萬 | 960 萬 | 9,600 元 |
| 1,000 萬 | 1,200 萬 | 12,000 元 |
| 1,200 萬 | 1,440 萬 | 14,400 元 |
| 1,500 萬 | 1,800 萬 | 18,000 元 |
提醒： 各銀行的設定倍數及費用仍可能不同，應以實際核貸內容及代辦明細為準。
第一順位、第二順位抵押權差在哪？
房屋可以同時存在多筆抵押權。
最大的差別在於：
🥇 第一順位抵押權
通常是購屋房貸銀行。
若房屋遭法院拍賣，第一順位會最先受償。
因此銀行幾乎都要求取得第一順位。
🥈 第二順位抵押權
通常為：
- 二胎房貸
- 融資公司
- 民間貸款
- 其他債權人
只有第一順位清償後仍有剩餘拍賣價金，第二順位才能取得清償。
因此第二順位風險較高，利率通常也較高。
房貸抵押權設定流程
完整流程如下：
① 房屋鑑價
② 銀行審核
③ 核貸通知
④ 銀行對保
⑤ 辦理抵押權設定
⑥ 銀行確認順位、保險與文件
⑦ 正式撥款
一般而言，若文件齊全、案件單純，抵押權登記可能於 1 個工作日左右 完成；若涉及過戶、代償或補件，時間則可能延長。
房貸繳清後，抵押權會自動消失嗎？
不會。
很多屋主誤以為最後一期房貸繳完，抵押權就會自動塗銷。
事實上還需向銀行申請：
- 清償證明
- 抵押權塗銷文件
再由本人或委託地政士向地政事務所辦理塗銷登記。
完成後，建議再申請最新土地及建物謄本，確認抵押權已移除。
抵押權設定常見問題 FAQ
Q1：抵押權設定金額比貸款高，是不是代表多借錢？
不是。
設定金額只是最高擔保範圍，並非實際借款本金，真正應還款金額仍以銀行實際撥款及貸款契約為準。
Q2：抵押權設定完成後多久會撥款？
通常銀行會在確認抵押權順位、保險、文件及其他撥款條件均符合後，依約定時間撥款。實際時間仍以承辦銀行作業流程為準。
Q3：房屋已有抵押權還能買嗎？
可以。
中古屋多數仍有原房貸抵押權，交易時通常會透過銀行代償、塗銷抵押權及重新設定第一順位等程序完成，不代表不能交易。
Q4：可以自己辦理抵押權設定嗎？
依法可以
但銀行房貸案件多涉及對保、順位控管及撥款作業，實務上通常由配合地政士協助辦理。
📖 重點整理
房貸抵押權設定是銀行放款前的重要法律程序，目的在保障銀行債權，而不是取得房屋所有權。
即使設定金額高於實際貸款金額，也只是擔保範圍較大，並不代表借款人多借了錢或需要多還本金。
另外，抵押權設定完成後，銀行仍須確認順位、保險及相關文件，符合條件後才會正式撥款；而房貸全部清償後，也別忘了主動辦理抵押權塗銷，以確保不動產權利狀態完整。
免費房貸評估與諮詢
如果想知道：
✔ 房屋可以貸多少
✔ 是否能申請二胎
✔ 哪一家銀行利率最低
歡迎諮詢專業顧問評估。
☎ 免費貸款諮詢：0918-700-055
💬 LINE線上評估：👉hhxGWTa
（非服務時間可先加 LINE 留言，將於營業時間回覆）
