作者：有朝代書
近期房市出現一個讓購屋族壓力倍增的現象：銀行鑑價低於實際成交價。
即使是過去被銀行視為「最優質客戶」的公教族群，也開始面臨貸款成數縮水的情況。
一名網友近日在 PTT房市版分享自己的購屋經驗。他表示自己是公教人員，購買總價約 1300萬元的預售屋，原本預期銀行可貸到 8成房貸，但在對保過程中，銀行鑑價卻只有 1210萬元。
由於銀行核貸條件為 鑑價金額的85%，最終實際貸款金額僅約 79%左右，與原先預期的貸款額度出現明顯落差。
📉 銀行鑑價低於買價 貸款金額瞬間縮水
該網友表示，本次房貸條件為：
- 💰 利率：約2.185%
- ⏳ 貸款年限：40年
- 🕊 寬限期：2年
整體條件看似不錯，但因為銀行鑑價低於購屋總價，導致可貸金額減少，必須自行補足差額，讓原本規劃好的資金安排出現數十萬甚至百萬的現金壓力。
因此他也考慮，是否應該再向其他銀行詢問貸款方案，希望能透過更高的鑑價金額提高貸款成數。
💬 網友熱議：以後「低鑑價」可能變常態
貼文曝光後，引發不少購屋族討論：
- 📌「原來預售屋鑑價可能低於買價，那整棟住戶不都會遇到？」
- 📌「只差一點其實可以接受，2.185%利率現在很難找」
- 📌「未來銀行鑑價保守化可能會成為常態」
不少人認為，銀行在房市高點後開始提高風控，鑑價偏保守已逐漸成為趨勢。
🏦 房貸占比過高 銀行風控明顯升溫
事實上，銀行近期確實持續提高房貸風險控管。
根據 中央銀行資料顯示：
- 📊 2026年1月台灣銀行放款餘額中
- 🏠 不動產貸款占比高達 36.26%
這仍處於歷史高檔區間。
當房貸占比過高時，銀行通常會透過以下方式控制風險：
- 🔍 降低鑑價金額
- 📉 降低貸款成數
- 📑 提高審核標準
尤其在過去幾年房價快速上漲後，部分預售屋成交價已高於銀行保守估值，因此在交屋階段出現「鑑價低於買價」的情況越來越常見。
💸 最大衝擊：自備款突然增加
當銀行鑑價低於成交價時，最直接的影響就是：
👉 自備款增加
舉例來說：
| 項目 | 原本預期 | 銀行鑑價後 |
|---|---|---|
|
購屋 總價 |
1300萬 | 1300萬 |
|
銀行 鑑價 |
1300萬 | 1210萬（鑑價） |
|
貸款 成數 |
80% | 85% |
|
實際 貸款 |
1040萬 | 約1028萬 |
結果就是：
📉 購屋人需要多準備十幾萬到數十萬資金差額
對於準備交屋的購屋族而言，這往往會造成不小的資金壓力。
🔎 想提高貸款金額？可以考慮3種方式
若遇到銀行鑑價偏低，購屋族通常可以考慮以下策略：
1️⃣ 多比較不同銀行：
不同銀行鑑價標準不同，可能會出現鑑價差異。
2️⃣ 評估利率與鑑價的平衡：
有些銀行鑑價較高，但利率也較高，需要整體比較成本。
3️⃣ 提前確認貸款條件：
避免在交屋前才發現貸款不足。
📊 預售交屋潮來臨 購屋族要留資金彈性
隨著近年預售屋大量完工，未來幾年將迎來交屋潮。
在房市高檔反轉與銀行授信控管升溫的情況下，銀行鑑價趨於保守可能仍會持續。
專家建議購屋族提前做好三項準備：
✔ 預留更高資金彈性
✔ 提早詢問銀行貸款條件
✔ 比較多家銀行方案
因為現在即使是 公教族群，也可能遇到鑑價與貸款成數的問題。
換句話說——
未來買房不只要看房價與利率，
銀行鑑價與貸款政策，可能才是真正影響資金壓力的關鍵。
