從申請到撥款一次看懂，避免貸不到、貸不滿、撥款延誤的真實風險
作者：有朝代書
「房子談好了，卻因為房貸流程卡關，差點違約？」
近期在房市社群與購屋論壇中，越來越多首購族分享自身經驗
——不是買不起，而是貸不到、貸不滿，甚至撥不下來。
專家指出，許多購屋族對「房屋貸款流程」仍停留在「填申請書、等銀行通知」的錯誤想像，實際上，從申請、鑑價、核貸到撥款，每一個環節都暗藏影響成數、利率與撥款時程的關鍵細節。
為避免購屋夢在最後一哩路破局，本篇整理出房屋貸款必經的 7 大步驟與實務重點，協助民眾一次掌握房貸全流程。
🏠 房屋貸款完整 7 大步驟
① 提出房貸申請：不是越快越好，而是選對銀行
銀行房貸方案差異極大，包含利率、成數、寬限期與年限。專家建議，先盤點自身收入與負債結構，再比較不同銀行條件，避免後續因條件不符被退件。
② 房屋鑑價：貸不貸得滿，關鍵在這一步
- 銀行會依房屋屋齡、地段、屋況、周邊成交行情進行鑑價。
- 不少購屋族就是在這一關才發現：「成交價 ≠ 銀行認定價值」。
③ 借款條件審核：銀行真正看的不是薪水，而是「穩定度」
審核重點包含：
- 收入來源是否穩定
- 聯徵信用評分
- 既有負債比
- 還款能力與風險評估
高收入但負債過高，一樣可能被壓低成數。
④ 對保與簽約：魔鬼藏在條款裡
核貸通過後，進入對保與簽約程序。此時務必確認：
- 實際核貸金額
- 利率型態（固定 / 機動）
- 還款年限與違約條款
一個沒看清楚的條款，可能影響你 20～30 年。
⑤ 辦理抵押權設定：撥款前不可少的一道手續
貸款需設定抵押權保障銀行權益，通常由代書協助辦理，會產生：
- 抵押設定費
- 代書費
⑥ 投保火險與地震險：銀行要求，但你也需要
銀行會要求投保住宅火災險與地震基本保險，保障抵押物安全，同時也是撥款必要條件。
⑦ 銀行撥款：流程完成，資金才會到位
所有文件、設定與保險完成後，銀行才會撥款。
此時起，準時還款就成為維持信用的長期任務。
⏱ 房貸流程要多久？
| 步驟 | 流程項目 | 約需時間 |
|---|---|---|
| 1 | 提出申請 | 1～2 天 |
| 2 | 房屋鑑價 | 2～4 天 |
| 3 | 條件審核 | 1～3 天 |
| 4 | 簽約對保 | 1 天 |
| 5 | 抵押設定 | 1～3 天 |
| 6 | 投保保險 | 1～2 天 |
| 7 | 銀行撥款 | 1 天 |
👉 整體約 7～14 個工作天，實際依銀行與案件狀況而定
⚠ 申請房貸前，三個最容易忽略的關鍵
✔ 先試算，不要用感覺
利用銀行或官方房貸試算工具，確認每月還款是否影響生活現金流。
✔ 注意政策限制
第二戶、第三戶購屋，近年貸款成數與條件已有明顯限制，務必事前確認。
✔ 預留隱藏成本
除房價外，還需準備：
- 開辦費
- 鑑價費
- 帳管費
- 抵押設定費
- 代書費
- 保險費
❓ 常見房貸 Q&A
Q：房貸需要準備哪些文件？
A：通常包含身分證明、財力證明、購屋契約、銀行申請書，依銀行略有差異。
Q：如何提高房貸過件率？
- 提供完整財力證明
- 降低其他負債
- 維持良好信用紀錄
- 視情況增加擔保人或縮短年限
✨ 房貸不是難，而是不能「只懂一半」
房屋貸款從來不只是填表等待，而是一場結構清楚、節奏精準的資金流程。
只要提前理解每一步的意義與風險，就能避免關鍵時刻卡關。
若對自身條件、鑑價結果或貸款成數有疑慮，及早諮詢專業代書或房貸顧問，往往能讓購屋之路走得更穩、更遠。
那麼 ———
📞 立即諮詢：0979-893-889
💬 LINE 專員：👉 hhxGWTa 👈
讓有朝專員幫你試算一個「真的對你有幫助」的房屋貸款方案。
