🏠對多數買房族來說，
利率決定「借多少成本」；房貸成數則決定「能不能買得成」。
同樣一間房子，有人可以貸到 8 成、8.5 成甚至 9 成，
也有人被銀行評估後，只剩 6 成、7 成，
手頭現金瞬間不夠，頭期款壓力大到喘不過氣。
為什麼會這樣？
🏦因為在台灣的房貸文化裡，銀行看得不只是房子，
更在意的是「你這個人」—— 信用、收入、負債、風險。
這篇文章，就帶你從頭梳理：
- 房屋貸款成數通常和哪些因素有關？
- 為什麼銀行給你的房貸成數不足？
- 一胎房貸成數 vs 二胎房貸成數怎麼看？
- 套房貸款成數又有哪些隱藏條件？
- 如果成數不夠，有沒有方法補救、甚至提高？
- 銀行不給力的地方，有朝代書能怎麼介入幫你？
一、房屋貸款成數通常與哪些因素有關？
很多人以為：「房子值多少，就能貸多少。」
但實際上，銀行真正在意的主角，是「貸款人」。
一般來說，銀行在決定房貸成數時，會綜合以下幾大面向：
貸款人的信用條件
- 信用評分
- 是否有遲繳、呆帳、協商紀錄
- 近期聯徵查詢次數
貸款人的還款能力
- 收入穩定度（薪轉、年資、工作型態）
- 負債比（現有貸款占收入比重）
房屋本身條件
- 屋齡、坪數、樓層
- 鑑價結果與銀行認定風險
- 是否位於精華區、學區、交通便利地帶
整體市場風險
- 該區域未來發展性
- 房屋是否容易轉售、變現
結論：
房貸成數 ≠ 只看房價
房貸成數 = 「人條件」＋「屋條件」＋「風險評估」
如果你被銀行視為「優質客戶」——
成數可以被拉高、利率也有機會更漂亮。
反之，成數被壓低、甚至直接婉拒，也就不奇怪了。
二、房屋貸款成數一覽
以下為一般市場常見 房屋貸款成數區間：
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 | 透天厝 | 別墅 | 套房 | 電梯大樓 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 房貸成數約 | 約 8 成 | 約 7–8 成 | 約 5–7 成 | 約 6–7 成 | 約 6–7 成 | 約 5–7 成 | 約 7–8 成 |
你會發現一件事：
房子越新、越好賣、流通性越高，銀行通常敢放的成數越高。
但這張表只代表「銀行的世界觀」。如果你遇到的是 ——
- 房屋不在精華地段
- 屋齡較老
- 房子較難轉售
- 自己又不是銀行評估的優質客戶
那麼，銀行給的房貸成數，常常會讓人失望。
這時，就是 有朝代書 可以補位的地方。
三、房屋二胎成數和一胎房貸，有什麼關聯？
先釐清兩個概念：
- 一胎房貸：第一次以房屋向銀行／貸款機構申請的抵押貸款。
- 二胎房貸：房子已經有一筆貸款，再以同一房屋第二次設定抵押貸款。
銀行的一胎房貸成數
通常銀行願意給的一胎房貸成數，大多落在 6 成～8 成 左右，
視人、屋、地段、地區而定。
銀行的二胎房貸成數
二胎對銀行來說風險更高（因為萬一出事，一胎銀行優先受償），所以：
- 願意做二胎房貸的銀行本來就不多
- 即便願意做，成數也普遍偏低，約 1～3 成 左右
對真正需要「大筆資金」的人來說，這樣的二胎成數常常是「杯水車薪」。
那如果銀行成數不夠，怎麼辦？
這時就可以考慮：
找 合法立案、專做不動產貸款的代書團隊 協助。
有朝代書 專辦房屋一、二胎貸款，與銀行最大差異在於：
- 不把信用分數當成唯一標準
- 重視「房屋剩餘價值」與「實際資金需求」
- 在評估安全範圍內，房貸成數最高可做到 110%
- 不需你提供薪轉、勞保、資產證明等…財力文件
- 不受負債比 22 倍限制、不影響聯徵紀錄
對於：
- 有遲繳、卡循、呆帳、協商、強制、法扣紀錄
- 被銀行拒貸
- 一胎已貸較高、二胎又需要更高額度
的人來說，這條路往往是 唯一能走得通的現實選擇。
四、套房貸款成數會受什麼影響？
套房是很多首購族與投資族的選擇，
但在銀行眼中，套房其實是「風險較高」的一類標的。
一般來說，套房貸款成數大多落在市價約 5～6 成。
會影響成數的因素包括：
-
地段與商圈機能
若套房位於熱門商圈、捷運站附近、生活機能佳，
銀行會認為好出租、好轉售，成數自然更有機會拉高。 -
屋況、裝潢與設備
屋況乾淨、結構良好、有基礎裝潢與家具家電配置，
代表「出租就上手」，銀行會更願意支持。 -
租金與收租穩定度
若該套房已穩定出租，能提供租賃契約或資金流紀錄，
銀行會把這當作「還款來源之一」，核貸意願較高。 -
貸款人本身信用條件
良好的信用、穩定收入，對套房貸款成數一樣有加分效果。
如果你手上的套房成數拉不高，但你又需要資金，可以由 有朝代書 協助改用「房屋二胎／不動產綜合貸款」 的角度來評估，不再只被銀行的成數思維綁住。
五、常見造成房貸成數不足的原因
會被銀行「壓成數」或直接拒貸，
通常不會只有一個原因，而是多重條件加總起來的結果。
以下是幾個最常見的情況：
-
借款人信用評分偏低
過往遲繳、欠款、協商紀錄、呆帳等，
都會讓銀行覺得風險偏高。 -
借款人負債比過高
信貸、車貸、卡費、分期累積下來，銀行一看：
你每月已經背負太多固定支出，就會保守放款。 -
收入不穩定或難以證明
自營業、現金收入、臨時工、SOHO 族，
很常遇到「明明賺得不差，卻被銀行視為高風險」。 -
房屋非精華地段、轉手不易
偏遠地區、交易量少、未來發展不明確，
銀行自然不敢放太高成數。 -
房屋屋齡偏高、屋況不佳
老屋、無電梯高樓層、無管理員…等
有明顯瑕疵，鑑價自然受影響。 -
銀行鑑價結果遠低於你心目中的價格
實價登錄、銀行內部估價模型，
比你「認為的行情」更保守。
遇到這些情況，你不是「不好」，而是 不符合銀行的理想模板。
這時，就必須用不同的策略與管道來處理。
六、如何提高房屋貸款成數？實戰四大方向
如果你仍希望在「銀行體系」中提高房貸成數，可以這樣試：
-
提供更完整的財力證明
薪轉明細、存摺紀錄、保單、基金、股票、租金收入等，
能讓銀行更放心你有能力長期還款。 -
提供擔保人或增加擔保品
若有家人可共同擔保，或有其他不動產可加抵押，
銀行對你的風險評估自然會下降。 -
與銀行建立長期良好往來
固定薪轉、長期正常繳款、理財商品往來良好，
常常會被視為「優質客戶」，成數較有機會拉高。 -
尋找與建商／代銷長期配合的銀行
某些新建案搭配的銀行，對該案有特定專案成數，
往往可以貸到比一般市場更高的比例。
但如果你已經遇到：
- 銀行成數不足
- 銀行直接拒貸
- 或是你本身條件很難補強（收入證明、信用、負債比等）
那就不用硬鑽銀行這條窄門了，
你可以考慮 改走專業代書不動產貸款路線。
七、成數不夠，就找有朝代書：房屋成數最高可到 110%
當銀行說「不行」、「成數只能給這樣」時，不代表你已經沒其他選擇。
有朝代書 能協助你——
- 房屋一胎、二胎、甚至三胎貸款規劃
- 土地一二三胎貸款
- 房屋與土地增貸、轉貸降息
- 整合高利、代償其他貸款
- 特殊情況：持分房屋、持分土地、屋齡高、區域偏遠
與銀行不同的是，有朝代書在評估時：
- 不看信用評分好不好
- 過去有遲繳、卡循、呆帳、協商、強制、法扣等紀錄仍可評估
- 不強求財力證明（不一定要薪轉、勞保、保單、基金、股票）
- 不受負債比 22 倍限制
- 不影響聯徵紀錄
在安全評估下，房貸 最高成數可達 110%，
利率優惠方案 最低可從 0.8% 起算，
過件率高、撥款迅速，
最快可做到 當天設定、當天撥款，
一般案件多在 3-5 個工作天內完成（不含例假日）。
只要你名下有房，不論：
- 坪數大小
- 屋齡新舊
- 區域是否精華
- 是否持分、未保存登記
只要鑑價後仍有可貸空間，有朝代書就有機會幫你把成數拉上來。
八、有朝代書房屋貸款流程：簡單五步驟，搞定資金需求
想更清楚，有朝代書的流程大致如下：
-
提出申請
撥打 諮詢專線 0979-893-889，
或加入 LINE，向專員說明你的需求與房屋狀況。 -
審核與評估
專員協助整理資料，
針對你的房屋位置、價值、現有貸款與需求金額做評估，
初步告訴你成數、利率與月付負擔。 -
額度確認與簽約
雙方確認貸款額度、利率、年限，
條件透明後再進入簽約流程。 -
抵押設定
由專員陪同前往地政事務所，
完成抵押權設定等必要程序。 -
立即撥款
設定完成後，核貸金額會直接匯入你指定帳戶，
讓你可以即時運用資金，解決燃眉之急。
九、想了解更多房貸成數細節？
房貸成數，不只是一串冰冷的數字，
更是 你能不能改善現金流、完成購屋、解決壓力 的關鍵。
上面提到的各項內容，
都可以作為你判斷目前狀況的參考，
但真正的成數與條件，
仍要依照你當下的房屋、負債、收入、信用、需求綜合評估。
如果你覺得：
- 銀行很難溝通
- 成數老是拉不起來
- 自己條件普通，卻被當成高風險
- 急需資金，但不想走高利、地下管道
那麼，
有朝代書願意站在你這一邊，
陪你把房屋價值重新盤點一次。
📞 立即撥打諮詢專線：0979-893-889或透過 LINE 聯繫專員
讓我們用專業、速度與彈性，
替你拉高房貸成數，換回一口真正能呼吸的氣。
線上填寫表格：
