在台灣，只要跟朋友聊起買房、繼承、家族財產，
十之八九會聽到一句話：
「啊那間房子是共有的啦，很麻煩。」🏡
是的，台灣社會深植著「家族一起擁有不動產」的文化。
無論是阿公阿嬤留下的老家、耕種用農地、分家時的土地、一樓店面、或繼承來的老宅，很多房子不是一人所有，而是家族 「共有」產權。
也因為共有狀態普遍存在，每當涉及：
- 房屋貸款、土地貸款
- 房屋增貸、轉貸、二胎房貸
- 出售買賣
- 分割、繼承
- 使用權問題
許多人就像被丟進霧裡，越走越迷。
今天，就讓我們像老朋友聊天一樣——💬
把「房屋共有」這件看似複雜、其實超重要的觀念講得又白又透。
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何謂「共有房屋」？
——從台灣房屋持有文化談起
台灣家庭的房產文化有三大特色：
① 喜歡「家人一起持有」
房子代表根、代表情感，所以家族不會輕易切割。
② 繼承後常變成「多胞共有」
父母一走，兄弟姐妹全部變持分人。
③ 共有 ≠ 共同居住
很常見的狀況是：
房子一人住，所有權卻五個兄弟姊妹一起共有。
因此法律設計出「聯合共有」與「分別共有」兩套制度，讓大家能更清楚權利與責任。
共有有兩種：聯合共有 vs 分別共有差在哪？
1️⃣ 聯合共有
所有人共同擁有整間房子，沒有持分比例。
→ 出售、設定抵押、處分財產都需要「全體同意」。
常見於夫妻「夫妻共有」或宗教或公益團體的財產。
2️⃣ 分別共有
每個人都有明確持分，例如1/2、1/4等。
→ 持分可以個別處分（但整體房屋仍需共同決定）。
目前台灣 90% 的共有物都是分別共有。
共有房屋能貸款嗎？
答案：可以，但有條件
一般銀行（如有朝）通常會要求：
✔ 「過半數持分」的同意
若你只有1/10、1/8，可能無法單獨貸款。
✔ 視房屋狀況與持分人關係審核
例如：是否有人反對？是否能順利取得設定同意？
✔ 持分貸款 vs 整棟貸款
- 整棟貸款：需大多數持分人同意
- 持分貸款：僅用個人的持分當抵押（額度較小）
最常見的共有房屋問題 & 解法
① 想貸款，但其他持分人不合作？
→ 解法：持分貸款、購買其他人的持分、共有物分割。
② 想出售，但有人不同意？
→ 解法：法院共有物分割、協商併購、持分轉讓。
③ 自己在住，但其他兄弟姊妹沒住卻有所有權？
→ 台灣最典型的家族文化情境。
可依「使用收益分配」協商或法律處理。
④ 繼承後房產持分太零碎？
→ 可做「繼承整併」、買回他人持分、或共同處分後分配金額。
有朝代書共有房屋貸款流程
- 由有朝貸款專員評估持分
- 判斷是否能整棟貸款或僅能持分貸款
- 估價 → 審核
- 持分人同意（若需要）
- 代書辦理抵押設定
- 撥款
為什麼共有房屋在台灣特別多？
──房屋持有文化解密
台灣房市文化中，有幾個「深層現象」：
✔ 房子不只是資產，而是情感象徵
→ 所以不賣、不分、不拆，是家族默契。
✔ 祖產變成共有，是非常普遍的現象
→ 很多家庭一繼承，就是 5～10 個持分人。
✔ 房價高，使「多人共同持有」更常見
→ 家庭一起出錢買房，因而自然產生共有。
✔ 共有既是文化，也是問題來源
→ 情感 vs 權利，常常造成「明明是家人卻不能貸款」的尷尬。
如果你正面臨共有房屋貸款、增貸、處分的困擾，千萬別硬撐，有專業最省心。
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共有房屋實際案例
✔ 案例：兄弟姊妹六人共有老家，想增貸裝修但有人不願意簽
→ 解法：
分別持分 → 申請「個人持分貸款」
成功核貸 90 萬，順利整修。
✔ 案例：家中祖厝六人共有，要處分卻兩人堅決反對
→ 解法：
透過共有物分割程序 → 法拍處分或協商買斷持分
最後兄弟間達成協議成功出售。
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