🏠 賣屋七道關：避開仲介陷阱的教學指南
作者：有朝代書
買屋賣屋，是許多人一生中寥寥數次的大事。
金額龐大、流程複雜、法律細節滿坑滿谷——
就像走在港邊的濕滑石階，一步扎實，才能走得安穩。
以下帶你用最清晰的方式拆解屋主委託不動產經紀業時的七大注意事項。
我們不只說「要小心」，更會用反問的方式幫你檢視每個決策。
讓你在賣屋這條路上，不僅不迷路，還能走得漂亮。
你該選擇「專任委託」還是「一般委託」？
——第一道關：銷售權限的抉擇
先問自己：
👉「我希望業者全力衝刺，還是希望多方曝光？」
👉「我在意彈性，還是在意效率？」
🔒 專任委託
適合希望快速成交、願意專心給一間業者操作的屋主。
特色如下：
- 獨家銷售：期間內只能委託一家公司。
- 違約金較明確：中途另找業者或自售可能需賠償。
- 積極度較高：因獨家權限，業者通常投入更多行銷資源。
🔑 一般委託
適合希望「曝光最大化」或擔心業者不積極的屋主。
特色如下：
- 多方通路曝光
- 彈性最高，可同時多家合作
- 但單一業者投入心力可能較少
溫馨提醒：避免用「便宜行事」心態簽約，契約類型會直接影響成交速度與風險。
小心「實拿價」陷阱：售價決定是第二道關
再問自己：
👉「這個價格是市場願意接受的嗎？」
👉「還是只是一個聽起來爽，但注定賣不掉的數字？」
🧭 正確做法
- 參考實價登錄
- 比較同類型（公寓 vs 大樓、樓層、屋況）
- 聽業者建議，但保持獨立判斷
⚠️ 千萬不要用「實拿」
「你實拿 1000 萬，我幫你處理其他的」
——聽起來簡單，但風險巨大。
可能出現：
- 稅費不透明
- 成交價格被業者操作
- 糾紛無限放大
建議：務必明訂「總價」與費用歸屬。
是否同意「代收定金」？
——第三道關：契約是否成立的生死線
你應該反問自己：
👉「我願意讓契約在我不在場時成立嗎？」
👉「業者代收後若買方價格合理，我是否願意立刻被綁？」
⚠️ 若你同意業者代收定金：
民法視為買賣契約成立。
此時賣方反悔＝要付雙倍定金＋服務費。
⭐ 建議策略
選「不同意代收定金」。
讓所有出價都由你親自確認、簽字後才收款。
這樣你才保有最終選擇權。
委託人義務＆違約條款：第四道關就是「地雷區」
反問自己：
👉「我是否逐條看清楚內容？」
👉「有沒有哪裡讓我看不懂、卻不好意思問？」
（別怕，能問的就是福氣；能問的屋主永遠最安全。）
許多糾紛都來自：
- 隱藏式違約金
- 不合理的義務
- 不公平條款
雖然法院可能認定無效，但訴訟絕對比想像中更累。
建議：每條務必讀懂，不懂就問，不要「先簽先走」。
口頭承諾＝不存在
——第五道關：契約變更的法律真相
你應當問自己：
👉「業務說『這之後可以改』，那寫在哪？」
👉「若沒寫進契約，我是否能接受？」
簡單一句：
契約變更必須書面確認。
口頭承諾在法律上「完全不算」。
售價、期限、費用——全部要寫清楚。
可否提前終止委託？
——第六道關：違約風險控管
反問自己：
👉「如果業者不積極，我是否能安全退場？」
👉「若中途終止，我會不會需要付違約金？」
有些契約會要求：
- 賣方提前終止需支付違約金
- 或需支付部分仲介費
務必在簽約前看清楚：哪些情況會導致違約？金額怎麼算？
其他三項關鍵：最後一道關，補足全局視野
1️⃣ 仲介費（服務報酬）
必須白紙黑字寫明：
- 百分比？
- 固定額？
- 什麼時候收？
- 由誰支付？
2️⃣ 現況說明書
誠實揭露是保護自己最好的方式。
含糊其辭＝日後可能要背瑕疵擔保責任。
3️⃣ 慎選經紀業
大型品牌、制度完整者通常流程透明、紀錄完整，
也更能減少糾紛與誤會。
🎯 賣屋，不是靠運氣，而是靠理解與準備
每一份契約，都是你與未來的自己對話。
看得懂，你就掌握主導權；看不懂，就容易被浪潮推著走。
如果你希望：
- 有人協助你逐條看懂委託契約
- 避免踩雷、避免不必要的違約風險
- 理性規劃賣屋流程
- 找到值得信任的團隊
有朝代書隨時在你身邊。
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