💭 買套房，是很多人踏進房市的第一步。
它小、它輕巧、它負擔不大，是學生、上班族、收租族最喜歡的入門款。
但當你真的去問銀行：「這間套房可以貸幾成？」
答案往往讓人心涼——
「5 成到 6 成左右。」
明明同棟大樓的兩房、三房可以貸到 7 成、8 成，
為什麼套房卻被銀行打折看待？
今天，就讓我們像聊天一樣，
把 套房貸款成數的規則、暗黑邏輯、補救方法與提高成數的技巧
一次講清楚、說明白。
🏠什麼是「套房貸款成數」？
簡單說，它是銀行願意幫你「負擔多少房價」。
💡例如：
套房實價 600 萬
貸 6 成 → 銀行借你 360 萬
貸 5 成 → 銀行借你 300 萬
而剩下的 2～3 成，就是你要掏的頭期款。
對入手套房的人來說，很多時候差的不是房子，
而是 銀行願不願意相信你與這間房子的價值。
⭐為什麼套房成數普遍比一般住宅低？
因為銀行把套房列為「相對高風險不動產」，原因有三：
① 坪數小、流通性不如兩房以上
銀行最怕「賣不掉」。
套房買方族群有限，市場波動時最先被冷落。
② 屋齡快、頻繁出租 → 屋況常常不穩定
租客更換快、磨損高，
銀行在鑑價時會比你想像中更保守。
③ 投資色彩濃厚，銀行怕價格波動
套房常被視為收租與投資物件，
市場不好時的價差風險更大。
📌結論：「不是套房不好，而是套房讓銀行不安心。」
🧭套房貸款成數一般落在哪？
| 套房類型 | 大約可貸成數 |
|---|---|
| 新成屋套房 | 約 6～7 成 |
| 中古電梯套房 | 約 5～6 成 |
| 老公寓套房 | 約 4～5 成 |
| 商旅式/不符住宅用途套房 | 可能僅 3～5 成 |
不是銀行故意刁難，而是：
「愈難轉手的房子，銀行就愈保守。」
🔎哪些原因會讓「套房成數被壓得更低」？
銀行心中的問號愈多，成數就愈低：
🚫 借款人聯徵分數不佳
🚫 有遲繳、卡循、協商紀錄
🚫 自營、領現、收入不穩定
🚫 套房位於交易量少的地段
🚫 屋齡高於 30 年
🚫 頻繁短租、屋況差
🚫 大樓管理不佳
這些條件並不是你「不好」，
而是 你不在銀行的理想模板裡。
🟩什麼情況會讓套房貸款成數「加分」？
✔ 有穩定租約、租金高
銀行會視為「現金流來源」。
✔ 屋況佳、有裝潢、乾淨好住
銀行更相信「好出租、易轉售」。
✔ 地段夠強：捷運站旁、商圈內、學區旁
地段強 → 銀行信心強。
✔ 貸款人信用良好
穩定薪轉、負債比低 → 成數自然拉高。
📌如果你具備以上兩項以上，
套房貸款成數有機會衝上 6.5～7 成。
🚫銀行成數不夠怎麼辦？有朝代書替你「補位」
如果你遇到：
- 銀行只給 5 成
- 甚至直接拒貸
- 或你根本不符銀行規範
這時，你可以改走 不動產二胎／綜合貸款 的方式。
📌有朝代書的優勢：
- 不看信用評分，只評估不動產價值
- 不影響聯徵分數、不限制負債比
- 自營者、領現收入可評估
- 最高可做到 房屋＋二胎貸款總成數約 100～110%
- 套房也能做高成數貸款
- 撥款速度快（最快當天、一般 3～5 天）
👉 對於被銀行壓成數的人來說，這通常是「唯一能走的路」。
🛠️提升套房貸款成數的 6 個實戰技巧
① 提供完整財力與租金證明
越能展現還款能力 → 越容易拿高成數
② 套房整理乾淨、改善屋況
銀行鑑價會立刻加分
③ 長租而非短租
短租會被銀行認定為「不穩定、高風險」
④ 向該建案合作銀行申貸
新案/特定社區常有「專案成數」
⑤ 用家人作為共同借款人/保證人
風險分攤 → 成數自動上升
⑥ 改用房屋二胎方式補額度
銀行做一胎、有朝補二胎，就是最常見的「組合拳」。
📌實際案例（套房族最常見）
🟦案例：銀行只願貸 5 成 → 不夠買
客戶：27 歲上班族
物件：台中捷運旁套房，價格 580 萬
銀行成數：僅 5 成 → 需自備 290 萬
但客戶手頭只有 150 萬
➡ 有朝代書協助
一胎 5 成（銀行）＋ 二胎 1.5 成（有朝）
👉 成數成功補到 6.5 成
客戶順利買房，不需向家人再伸手。
🌿結語：
套房小，但它能替你開一扇大門
套房，是很多人踏入房市的第一個家、第一個資產、第一個夢想。
成數不是限制，而是你調整策略的起點。
當銀行的門窄、有朝替您開扇窗。
當銀行看你的分數、有朝看你的房價。
當銀行說「沒辦法」、有朝替你的成數加柴添火。
📞 免費諮詢：0979-893-889
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