作者：有朝代書
房屋交易完成，真正的故事才正要開始。
在所有權正式移轉的那一刻，有一筆常被低估、卻無法迴避的稅負，正靜靜等著你
——房屋契稅。
不少購屋族在簽約、交屋、辦貸款時都算得精準，
卻在契稅這一關才驚覺：「怎麼又多了一筆？」
其實，契稅從來不是突如其來，而是被忽略太久。
這篇「房屋契稅懶人包」，用 5 分鐘，帶你一次掌握：
👉 契稅是什麼
👉 誰要繳、繳多少
👉 怎麼查、怎麼算
👉 期限沒注意會發生什麼事
讓你在買房這條長路上，看得更遠，也走得更穩。
🏠 什麼是房屋契稅？
契稅屬於地方稅的一種，當「房屋所有權發生移轉」時，政府會依據房屋現值課徵。
只要房子「換人」，契稅幾乎就一定會出現，常見情況包括：
- ✔ 買賣：透過交易取得房屋
- ✔ 贈與：無償轉讓給他人
- ✔ 設典：設定典權
- ✔ 分割、交換、占有 等其他所有權變更行為
一句話記住：
👉 房子還不是你的，契稅就不干你的事；一旦變成你的，契稅就找上門了。
👤 契稅是誰繳？稅率多少？
契稅的核心原則只有一個：
「最後取得房屋所有權的人，就是納稅義務人。」
| 契稅類型 | 納稅義務人 | 稅率 |
|---|---|---|
| 買賣 | 買受人 | 6% |
| 贈與 | 受贈人 | 6% |
| 設典 | 典權人 | 4% |
| 分割 | 分割人 | 2% |
| 交換 | 交換人 | 2% |
| 占有 | 占有人 | 6% |
💰 契稅怎麼算？試算一次就懂
計算公式很簡單：
契稅＝房屋現值 × 契稅稅率
▶ 試算範例
若房屋「現值」為 1,000 萬元，屬於買賣移轉（6%）：
👉 1,000 萬 × 6% ＝ 60 萬元
⚠ 關鍵提醒（很多人踩雷）
- 房屋現值 ≠ 成交價、市價
- 現值由地方稅捐機關評定，約每 3 年調整一次
- 真正數字，必須查「稅籍證明」
🔍 契稅怎麼查？兩種方式最實用
🏢 臨櫃查詢
- 準備：身分證、印章
- 前往：當地稅捐稽徵機關
- 申請：房屋稅籍證明
- 依現值 × 稅率，即可得出契稅金額
💻 線上查詢
- 準備：自然人憑證／工商憑證／已註冊健保卡
- 登入：財政部稅務入口網
- 使用：契稅查詢功能
⏰ 契稅申報期限與罰則重點整理
契稅不是「有空再辦」，而是有期限的法定義務。
📅 申報期限
- 一般買賣、贈與：契約成立日起 30 日內
- 法院判決移轉：判決確定日起 30 日內
- 法院拍賣：權利移轉證明書日起 30 日內
- 公產標購：產權移轉證明書日起 30 日內
- 新建房屋：使用執照核發日起 60 日內
🚨 逾期罰則
- 每逾 3 日 加徵 1% 怠報金
- 最高可罰 15,000 元
❗ 特別提醒
若新建房屋「登記人」與「實際出資人」不同，
即使是家人間轉讓、名義登記，
只要涉及贈與或移轉，仍然要申報契稅。
✨ 契稅是買房成本的一部分，不是意外支出
契稅不難，但忽略它，代價不低。
真正成熟的購屋規劃，不只是「買得起」，而是每一筆稅費都在掌控之中。
提早查、提前算、準時報，
你會發現，買房其實可以少一點慌張，多一點篤定。
