房屋仲介」這個工作,在台灣多半有一定的刻板印象,包括為求成交對屋況隱惡揚善、為賺佣金在買賣方前自導自演、成交後有問題時避而不見等;尤其每逢遇到黑心房仲坑殺買方的案件時,媒體的大幅渲染更讓人心存疑慮。然而,房仲真的不好嗎?房仲的價值到底是什麼?

我們需要房屋仲介的3大原因
如何在不動產交易過程中讓買屋賣屋雙方感到安全放心、銀貨兩訖、皆大歡喜,房仲工作專業度扮演著極重要的關鍵性角色:

一、大量曝光有效媒合:
房仲的優勢之一(尤其是品牌房仲公司)在於擁有大量房屋物件及買家客戶名單,因此能大幅提升看房效率,媒合買賣雙方。而房仲業務因專業經驗,甚至比買家更瞭解他的實際需求,因此能夠在適當的時候釋出案件訊息,不僅能有效曝光案件,達到快速成交的目標。

二、買房賣屋市場調查:
內政部「實價登錄專區」讓所有人都可以自行查詢比對,但是物件的屋齡房型樓層交通等細項資訊,還是必須耗費大量心力加以整理。房仲業務在該地區(域)長期的經營與觀察,擁有足夠的人脈與資訊,的確可以因應買賣雙方的需求,提供更為完整的參考資訊,以有效媒合買賣雙方。

三、交易所需法令稅務:
買賣房屋絕不僅止在簡單的銀貨兩訖、一手交錢一手交屋,後續要辦理的事項多如牛毛,包括簽約、繳稅、過戶等。所以,在房仲專業的協助下,在簽約的過程中,確認契約有無缺漏,以保障雙方權益;交易功後亦能快速完成法定應辦理項。另外,仲介也會提供專業建議協助計算稅金,達到「有效節稅」目標。

眾多消費者在對於買賣房地產,應注意要委託之仲介業者是否為信譽卓著之「房屋仲介公司」,若委託之對象為名不見經傳的代書仲介業,其專業素養可能良莠不齊,故消費者在選擇房屋仲介業者的時候,最好注意這家業者是不是素浮眾望的房屋仲介代書業者,及其在同業中之口碑如何,再決定是否委託代售或代購業務。

在選定優良的仲介公司後,更應選擇一個優秀的經紀人,最好是選擇經政府考試及格的不動產經紀人,因其專業之素養,除能快速處理房地產之買賣外,更能顧及買賣雙方之權利義務。因此消費者在簽約委託前應和仲介公司內的人員多花一點時間互相溝通順便測試對方的專業素養與操守必要的時候還可以找房地產專業人士陪同前往才能找出真正優秀的經紀人

由於種種歷史原因,國內的仲介人員除了經國家考試的不動產經紀人之外,主要的反而是經過30個小時以上培訓合格的「營業員」。由於參加營業員培訓的資格極為寬鬆只要高中以上畢業任何人都可以參加培訓經過密集上課滿30個小時就可以向公會申請登錄為「營業員」。所以一般來說,營業員的素質當然無法和考試及格的「不動產經紀人」相提並論。

全台每月新開房仲店數多達111家,平均一天開4家店。然而內政部調查卻發現,房仲業的購屋消費糾紛也居高不下!今年首季即多達239件,占整體房地產糾紛案約六成。買房子不比買民生用品,因付出的可能是一輩子的積蓄,慎選房仲業者絕對是看緊荷包的不二法門。專家建議最好找牌子好口碑好服務好等「三好型」的業者,勿因小小的折佣優惠因小失大。

■ 客訴與業務獎金連動 服務品質有保障

  房仲專家指出,最好選擇一定規模且服務品質佳的房仲,少數體質較差、品牌規模較小的房仲業,可能會因景氣反轉時,不堪虧損而關門。選擇大型房仲代書,買賣屋的流程通常會提供完善的代書仲介服務,對消費者而言較有保障。

  信義房屋客法部執行協理指出,較有規模的房仲品牌,會將客訴率與業務員的獎金連動在一起,客訴率的高低,跟業務員的獎金息息相關,如此一來服務品質相對較佳。

■ 口碑更勝廣告 選房仲重操守

  其次要跟親朋好友打聽,一般而言,口碑愈好的經紀人,其專業度及服務熱忱較佳,較能得到良好的服務,像是房屋瑕疵、產權清楚、不動產估價、房貸成數、節稅方法與市場行情等。好房仲通常都清楚掌握並誠實告知,不好的房仲則一問三不知,事後也不會主動再補充或提醒。

  還有公正客觀的服務過程也很重要,買房子最怕遇上漏水屋、凶宅、輻射屋及海砂屋,還有價金被A走的狀況,若業者可提供例如漏水保固、履約保證等保障,讓消費者這些瑕疵屋的威脅,可減少日後發生紛爭的機會。

■ 加盟店不等於直營店法律及權利義務有差異
消費者應慎選房屋仲介!

房市熱絡,不動產經紀業(以下簡稱房仲業)林立,消費者往往因電視或平面廣告之宣傳效果而無法分清楚直營店加盟店之不同,直覺上認為加盟總部必須與加盟店負擔連帶賠償責任,而通常等到糾紛發生時才知道法律關係及相關權利義務有所差異。

然而現今加盟連鎖經營實務上,因為加盟店與加盟總部為不同之法人,財務與法律責任各自獨立,法律關係及相關權利義務是有所差異,且加盟總部與加盟店簽訂經營契約時,契約中會有一排除加盟總部責任條款。

北巿政府法制局消費者保護官處理眾多房仲業糾紛時發現本府所轄房仲業加盟總部 (例如中信房屋、台灣房屋、東森房屋等)與加盟店簽訂經營契約時,多有約定排除加盟總部之責任,此舉造成消費者相信加盟總部透過廣告宣傳品牌價值,進而產生消費關係,然實際上卻可能無法享有該招牌透過廣告所宣傳之利益,顯然造成消費者之誤解。

為此,北市府以「不動產仲介業加盟總部與加盟店之法律關係」為主題舉辦100年度新北市消費者保護研討暨座談會,與會多數學者、專家均認為房仲業加盟總部必須與房仲業加盟店負擔連帶賠償責任,然而此部分有賴將來修法方得解決。本府基於消費資訊正確公開之必要性,現階段要求房仲業者應於定型化契約書上(包含要約書、斡旋書等一切須要消費者『簽名』之表單)清楚載明「加盟店與加盟總部為不同之法人,財務與法律責任各自獨立」等字樣以使消費者瞭解房仲業加盟總部與房仲業加盟店之法律關係,讓消費資訊公開。

對此,北市府要求房仲業加盟總部必須於100年12月31日前通知府轄房仲業加盟店於「顯著」方式公告「加盟店與加盟總部為不同之法人,財務與法律責任各自獨立」等字樣,並於101年3月31日前將該文字加註於所有須要消費者「簽名」之契約上,以確保消費者知悉及選擇的權利。


慎選房仲公司三步驟:

步驟 評估項目 評估方式
多聽多看
  • 社會評價
  • 企業形象、口碑及品牌知名度
  • 由媒體、親朋好友、消基會、公平會和法院得知是否曾有糾紛訴訟案例與正派經營與否?
登門造訪
  • 公司經營型態
  • 服務態度、敬業態度
  • 專業素養
  • 資訊多寡
  • 免費服務內容
  • 服務費用收取方式
  • 交易過程公平、公正、公開
  • 請房仲公司出具『不動產經紀業管理條例所規範的五項文件』
    1.經紀業許可文件
    2.公司執照或營利事業登記證
    3.同業公會會員證書
    4.不動產經紀人證書
    5.報酬標準及收取方式
  • 公司為直營連鎖店或加盟店?服務內容是否相同?
  • 人員服務態度是否親切熱忱?
  • 藉由詢問房市行情、商圈特色、不動產法令稅務等問題瞭解仲介經紀人的專業能力是否值得信賴
  • 可提供資訊是否豐富?服務費用合理?買賣資訊流通快速?
  • 買賣過程透明化、無賺差價行為?
貨比三家
  • 服務效率
  • 保障權益系統
    1. 合理估價
    2. 產權調查
    3. 不動產說明書
    4. 代書審查制度
    5. 兩段式收費
    6. 付款保證
    7. 漏水保固
    8. 免費代辦優惠稅率
    9. 客戶服務專線
    10.節稅建議
    11.法律稅務諮詢服務
    12.不動產資訊刊物提供
  • 由公司制度化與否和仲介人員提供資訊回報情形等評估其服務效率
  • 估價結果是否合理?高估或低估?
  • 有無專業人員進行產權調查並備有完整不動產說明書以確保產權清楚?
  • 服務費用收取方式是否採取二段式收費確保服務品質?
  • 買方付定或價款後,若發生產權糾紛或賣方違約時,仲介公司有無提供付款保證制度,降低買方的損失,額度為何?
  • 代書過戶作業流程公開化與否?
  • 屋況若有漏水現象,仲介公司是否有漏水保固制度,額度為何?

教你10分鐘搞懂:
不動產估價與價格種類

24小時服務專線:0979-893-889 宋智孝
公司地址:台中市北區北屯路49-3號
營業時間:上午
8:00 ~ 下午5:00
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