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【租屋指南】房東不退押金怎麼辦?退租押金被扣怎麼辦?
租屋族常見的租屋糾紛如修繕、解約之外,退租押金時「 房東不還押金 」也是一種租屋雙方常發生的紛爭,尤其在退租解約之後,有些房東會以各種理由來扣抵押金,甚至還要求賠償金額!除了正確的解決方式之外,有朝代書還要告訴你預防房東扣退租押金的解決方法,讓你租屋時能夠維護自己的權益!
押金是什麼?定金、押金、租金差在哪?
在開始之前,讓我們先來講解租屋常見的費用:
– 定金 :(看房時)保證雙方「會簽約」的錢,用來請房東保留優先簽約的權利,如果一方反悔就不能收回。
– 押金 :(簽約當下)是指雙方簽約時,為保證房東權益所「抵押」的金額,避免房客破壞房屋或是欠繳租金。
– 租金 :(簽約之後)每個月付給房東的錢,這大家應該都懂不用解釋。
大多數租屋客會碰上改租的需求,無非是因為工作地點更換,或者是家庭成員增加,不得不另覓適合承租的物件,在這種情況之下,就必須向原有房東提出退租需求。不過,大家你情我願,合意承租還算簡單,但到了要退租時,雙方倘若有爭端,很容易引發租賃糾紛,又該如何自保?無殼蝸牛可得詳記這三招!也記得申請『 租屋補助 』,減輕租屋壓力。
攻略一:
租前拍照免爭議 耗材毀損房東自負 損傷及早協商
退租時,像是牆面地面汙損,或是打孔破壞,甚至是家電壞了要究責,這些都超級麻煩,因為到底是房東出租前就產生的?還是租客承租後才發生的?這根本公說公有理,婆說婆有理,這種雙方對峙時,事前拍照存證最重要,有了糾紛,大家拿出承租前的照片見真章!
攻略二:
水、電費退租交屋當日結算 銀貨兩訖免後續爭端
如果有惡房東在退租時,要求扣除部分押金當作清潔費用,或是需要重新油漆的修繕費用,千萬別傻傻買單!因為根據民法規定,租客對於租屋處須負起保管責任,但只要在點交前已有清理過,只需要維持租屋處可供下一位租客正常使用,就完全不需要負擔額外的清潔或修繕費用!
此外一個會牽扯比較久的問題,是帳單每兩個月才計算一次的水、電費,如果在點交退租當天,還沒有收到水、電費帳單,房東多數會扣住一部份押金,等到帳單出來之後,再根據帳單的金額數字「 多退少補 」,但如果房客怕夜長夢多,退租當天無法拿回全額押金,可以直接打去台電、台水公司,查詢當月份已使用的度數,估算須繳納的水、電費,點交當天,就可以直接將水、電費付給房東!
攻略三:
房東裝死不退押金?先寄存證信函討公道
退租押金時最怕的,是碰上死硬派房東!房客明明已經繳清水、電費用,也沒有屋況修繕的爭議,房東卻還是不願意退回押金,該怎麼辦?碰上這種奧房東,千萬不要客氣,直接先寄存證信函給房東,請房東在 10~15 天之內,一定要退回押金。如果房東還是堅持不肯退回押金,也可進一步向各地鄉鎮市調節委員會申請調解。再不行就只能走上法院申訴,請法官定奪!因為怕事的房客,就是縱容惡房東的禍首,很多房東就是吃定房客嫌麻煩,寧可花錢消災,但身為一個已經買不起房的無殼蝸牛,還要這樣被人糟蹋欺負,情何以堪呢?千萬不要任人宰割了!
攻略四:
點交成功加註書面聲明 兩字簽字合意解約
只要房客據理力爭,多數房東不可能為了騙點蠅頭小利,擔誤找下一個房客的時間。尤其,依法論之,如果在點交時,兩造對於房屋現況沒有疑義,自點交完成起,修繕責任均為房東負擔。對房客來說,更安全的自保方法,就是跟房東一起完成退租點交後,在租賃契約上備註「已於 X 月 X 日完成退租點交,兩造合意解除租賃契約,房東已將押金歸還房客 」,再由房東與房客簽名負責,有了這樣的退租點交「 書面證明 」,對房客的權益,等同更增添另一層保障。
另外,一般租屋,在正常使用情況下,大多都會有一定程度的使用痕跡,像是電燈泡等耗材毀損,都是屬房東應該負責修繕的範圍,一旦有問題,租客可以立即通知房東,租客完全毋須負擔;就算租客在非正常使用情況下,不慎損傷傢俱,建議最好馬上告知房東,討論到底是由房客自行修復,或是做出賠償。莫等到退租點交時才提出,屆時雙方已無租賃的情分,萬一房東坐地起價,獅子大開口索賠,很容易產生不必要的糾紛。
哪些情況可能會被扣押金?
介紹完租屋常見的費用,讓我們回到退租押金時「房東不還押金」這件事,這其實又可以分成「 一般被扣押金 」和「 不合理扣押金 」的情況,以下先介紹一般的幾種情形:
– 提前解約: 租客要求提前解約時,用來支付給房東的賠償金額,例如租客因爲工作調職而搬家、單純著不習慣想找別的租屋等,依照《住宅租賃契約應約定及不得約定事項 》規定,違約金最高只能扣「 一個月的租金額 」。
此外!如果因為特殊原因而提前解約,是不必賠償違約金的。詳情可以查看「 租屋可提前解約而不必賠違約金?提前解約就是罰一個月押金? 」這篇文章!
– 欠繳租金: 租客如果故意不繳房租,經過房東多次提醒、催繳也不理會。房東當然有權從押金裡面扣除房租,甚至可能走上法院申訴。
– 房屋設備毀損: 租客在租屋時需盡到「善良管理人 」的責任,如果破壞了傢俱設施、家電設備、留下大量垃圾…等!房東也可以抵扣押金來賠償。原則上除非租約另有規定,修繕義務都是由房東負責,如果遇上傢俱設備損壞,記得在第一時間告知房東!
– 其它因素: 像是因為違反生活公約而被罰款,通常生活公約是為了維持良好環境,基於契約自由且不違反善良風俗,經過雙方簽字同意就有效力,有時候生活公約會制定一個罰金,但開罰的金額不會太高(如果真的遇上了奇怪的條款,建議跟房東溝通修改,或乾脆另找新租屋處吧!)
房東不退押金、不合理的情況怎麼辦?
如果都不是因為以上的原因而被扣押金,房東卻依然藉故拖延、不退還押金的話!建議發出存證信函(網路上都有撰寫教學文章,也能詢問身邊的免費法律諮詢服務)告知房東在期限內返還押金,假如房東還是沒有任何回應,再走上調解甚至是法律訴訟的程序。
正確解決辦法
儘管如此,有時候為了要回押金,卻得付出更多的金錢和時間成本,或許這種時候早點覺悟當作花錢買經驗,可能心情比較不會那麼痛苦……。接下來有朝代書再介紹幾個從源頭預防的方法,讓你租屋能夠自保權益!
– 租約公證: 公證最大的優點就是能夠達到事先存證,避免租賃一方反悔,能夠達到事先約定,也能減少無謂租賃糾紛。如果有約定附加強制執行條款,遇上一方違約(像是房東不退押金)就不用再經過漫長法院訴訟,可以直接拿公證書聲請強制執行退租押金。
– 當場點交: 退租的時候務必要和房東確認傢俱設施、家電設備的使用狀況。如果還有疑慮,可以簽訂房屋租賃契約終止協議書,並在租約註明「已於 O 月 X 日完成退租點交,雙方合意解除租賃契約,房東已將押金歸還租客 」。另外也建議當場把水電費結清,台水和台電都有提供「網路e櫃檯」服務,能夠提早結算費用。
– 留下證據: 除了被扣押金之外,如果擔心發生其他租屋糾紛,建議在簽約的時候將所有傢俱、設備、屋況…等。拍照/錄影存證作為比對,並且在租賃契約內約定好雙方要負責的修繕範圍,減少一切潛在的糾紛。
押金可以抵租金嗎?
有些人會說「既然都付了兩個月房租的押金,乾脆最後兩個月就不要付租金,用押金來抵! 」
但這是兩回事,假如房東同意押金抵租金那倒沒問題!但未經過房東同意就拒繳租金,對方也能依《租賃住宅市場發展及管理條例》第十條要求解約( 租客還不能要求任何賠償 ),反而在未來的調解或法律訴訟上更站不住腳!尤其是已經有積欠租金的狀況下,租客便無權向房東主張以押金來抵租金。
在租房子的時候,房東會跟你收1~2個月的押金,這筆押金就相當於擔保金 ,擔保房客會定期給付租金、屋子或設備損害時的賠償等等,在租約到期後,如果沒有什麼問題,房東就會退還押金給房客。
但現實生活中,卻有很多租屋的民眾有押金被房東侵佔或是惡意扣減的情形,有的房東為了要賺押金會選擇避不見面或者藉故拖延歸還;又或者在房客歸還房屋的時,批評房客沒維持好屋況,要扣一些押金來進行修繕或清潔…等。
遇到像這樣房東故意不還或扣減押金的狀況,要是單純地向房東理論的話,是很難把押金討回來的,建議碰到這種金錢糾紛的時候,還是要走法律途徑來處理,才能獲得圓滿的結果。
總而言之,在看房和簽約時多花一點時間拍照存證、約定清楚,如果可以的話再透過租約公證,能將不確定因素降到最低。如果真的碰上故意不退押金的惡房東時,請務必尋求法律途徑解決,千萬別讓自己的權益睡著了!
租屋可提前解約而不必賠違約金?
提前解約就是罰一個月押金?
文章導覽
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銀行對房貸的保守態度,不只是一胎,連二胎房貸&信貸也是!除了考慮房屋殘值外,還會考慮申請人的信用狀況等,讓申貸房貸或增貸都很困難,明明房屋還有價值空間,但是卻因為信用評分不足或其他原因婉拒房屋二胎申請!
目前市面上有推出二胎房貸(二順位房貸)產品的銀行更是屈指可數!
銀行二胎房貸的選擇和方式
目前市面上可申請的二胎房貸(二順位房屋貸款)的銀行不是很多,有房貸寬限期的更是幾乎沒有,有辦理二胎的銀行包括:
日盛銀行(家值房貸)
永豐銀行
遠東商銀
凱基銀行
台新銀行
兆豐銀行 (兆豐富二貸)
國泰銀行
王道銀行
台北富邦(無二胎)
二胎房貸是什麼?(二順位房貸)?二胎房貸又稱為二順位房貸, 就是當該房屋先前已向銀行進行第一次房屋貸款後,用原房屋再向另一家銀行,進行對該標的殘值的二次抵押借款,房屋抵押貸款設定出現第2順位債權人,即為二胎房貸。
銀行
日盛銀行
永豐銀行
對象
20-65歲
20-65歲
額度
最高300萬
50萬
年利率
3.58%~12.99%
2.78%~5.42%(浮動)
開辦費
8000~15000元
5000~12000元
期限
最長10年
最長7年
限制
原房屋貸款須繳滿一年
銀行往來信用正常者
銀行
遠東銀行
凱基銀行
對象
20-65歲
20-60歲
額度
25~300萬
最高300萬
年利率
3%起
3%~5%(浮動)
開辦費
5000元
10000元
期限
最長7年
最長10年
限制
房屋已持有滿一年(需自住)並於金融機構有半年以上房貸繳款紀錄
房子持有二年以上且房貸已繳交一年以上,近一年無民間二胎或信託紀錄
銀行
台新
兆豐
對象
20-60歲
20-60歲,既有房貸戶(繳息三個月以上)
額度
最高300萬
2.75%起
年利率
3.5%~18%
2.75%起
開辦費
3000~12000元
3000~15000元
期限
最長10年
2-10年,期限加借款人年紀不超過70歲
銀行
國泰
王道
對象
20-64歲
原房貸繳滿一年
額度
20~150萬
最高350萬
年利率
2.5%~6%
4.50%起
開辦費
貸款金額1%
9000~15000元
期限
最長10年
最長15年
被銀行婉拒時,別灰心,改找有朝代書,額度高、速度快。
二胎房貸銀行利率&條件比較表
銀行
額度
年利率
年限
開辦費
日盛
300萬
3.58%~12.99%
10年
15000元
遠東
300萬
6~12%
7年
5000元
永豐
50萬
2.49%~ 4.69%
7年
12000元
凱基
300萬
3.8%~ 5.69%
10年
10000元
台新
300萬
3.5%~18%
10年
12000元
兆豐
200萬
2.75%起(浮)
10年
3000元
國泰
150萬
2.5%~6%
10年
15000元
王道
350萬
4.50%起
15年
15000元
有朝代書房貸部建議
1.上面的列表中,可看出目前有承作二胎房貸的銀行與條件,最低利率2.49%起與最長還款年限15年,最低手續費3000元…等,看起來相當誘人,但是過件率跟一胎房貸相差無幾,一樣很嚴格…看得到吃不到。
2.因為知道銀行的房貸審核嚴格,房貸部推出「有朝不動產二順位」,簡稱:代書二胎貸款、二胎房貸、二順位房貸、房屋二胎,優點整理如下:
(1)沒有銀行的嚴格審核
(2)額度比銀行更高(最高1000萬)
(3)還款年限最長7~10年
(4)沒有月薪22倍的限制
(5)不看工作收入證明
(6)不看負債比
(7)不看聯徵信用評分
3.銀行的利率低,但審核嚴格,尤其非常看重信用評分,信用好的人才有機會跟銀行辦到貸款,稍有瑕疵就是婉拒!當二胎申請不過時,通常申請「房屋增貸」或「轉增貸」也不會成功,其審核條件也會參考信用評分,一定要特別注意。
4.不管增貸或轉增貸被拒絕,一定要優先考慮「不影響聯徵中心信用評分」的貸款方式,才不會因為貸款借錢而讓財務更惡化!
5.有朝代書的二胎房貸,僅看房屋殘餘價值與房貸每月繳款紀錄是否正常,就算曾有信用不良紀錄、債務協商紀錄(須正常還款滿三年)、曾有民間私人設定紀錄…等,都能順利核貸且撥款,還款方式跟銀行一模一樣。
6. 最後提醒您,當選定了銀行就只跟同一家銀行接洽,不要同時詢問多家,會被銀行認定短期內密集借貸,不但借不到錢,還會在聯徵報告被註記,因此白白損失了寶貴的信用紀錄,是不智的選擇。
7. 如果銀行借不到錢,千萬不要直接找民間代辦(仲介)!請立刻來電或線上詢問,我們會給您最專業、最完整的理財評估及貸款建議。
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