FOX NEWS

「不動產估價師法」明文規定不動產估價師必須通過考試取得專業證照外，須有兩年的估價實務經驗並領有不動產開業證書後，始能正式執業，不動產鑑價將比照會計師，正式邁向證照與簽證制，此法案的通過，對導正不動產估價的市場秩序，將有積極的正面影響。

不動產估價師法第十四條規定：「不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。」 估價師任務如下：
一、 金融機構不動產抵押擔保物之估價。
二、 公開發行公司不動產買賣交易之估價。
三、 法院民事執行處拍賣不動產之估價。
四、 法院民事糾紛有關土地分割、合併等之估價。
五、 都市更新權利變換前後不動產價值之估價。
六、 聯合開發有關政府、地主、投資者之權益價值估價。
七、 土地開發合建分配之權益價值估價。
八、 土地重劃前後地主權益價值估價。
九、 區段徵收地主分配抵價地估價。
十、 政府公共工程徵收地上改良物之估價。
十一、 政府公共工程徵收農作改良物之估價。
十二、 政府公共工程土地徵收之估價。
十三、 不動產證券化之不動產開發價值之估價。
十四、 各項工程造價或鄰房損害之不動產價值減損之估價。
十五、 土地使用分區變更前後之價值差異估價。
十六、 會計作業對不動產以最近日期重新估價。
十七、 企業購併對不動產價值之估價。
十八、 企業投資以不動產作價入股之估價。
十九、 各級政府公有不動產標售、買賣之估價。
二十、 移民國外有關之不動產價值之估價。
二十一、 不動產權利（地上權、抵押權等）之估價。
二十二、 其他土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價。

不動產估價師的主要業務範圍，包括：金融機構抵押放款擔保品估價、法拍屋底價訂定之估價、證券化不動產估價、都市更新權利變換價值評估、會計財務公報10號、35號以時價認定資產價值、銀行不良資產評價…等。

  • 什麼是不動產估價

　　不動產估價是指對：房產、土地、森林、構築物…等。不動產進行價值評估

  • 不動產估價的內容

　　其是以不動產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。其意義在於：為不動產市場交易提供客觀標準；不動產資產的價值化更有利於優化資源配置；公平賦稅等。

　　根據估價目的、遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，併在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時點的客 觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。需把握兩點：（1）不動產估價是科學與藝術的有機結合；（2）不動產估價是把客觀存在的不動產價格揭示、顯現出來。

  • 不動產估價的意義

一、為不動產市場交易服務

　　由於不動產產品自身的特點，如位置的固定性、質量的差異性、使用的耐久性或持久性、利用的限制性、價格的昂貴性等，使得不動產市場有不同於一般市場的特征。

二、有利於提高不動產經濟運行效率

　　不動產經濟運行的過程，是不動產經濟資源（如土地、建材、技術、資金、勞動力）要素配置的過程。

三、確立公平的收益分配製度的基礎

　　公平的收益分配製度是經濟運行的基礎和根本保證，對於不動產業來講，也是如此。在不動產開發經營過程中，其收益分配問題涉及不動產的多元產權主體、多元投資主體。

四、有利於稅負公平

　　由於不動產的地域性或異質性特征，不同地區或同一地區不同地點乃至同一道路的兩邊、同一棟樓的不同層次價格都會有很大的差異，如果公按不動產的面積徵稅，則會造成嚴重的稅負不公平；若根據該物業的收益價格來徵稅，則相對公平。據此，從一個城市來看，總體而論市中心的不動產價格相對昂貴，賦稅就重；而越遠離市中心，不動產價格相對越低，則賦稅越輕。

　　不動產估價是對不動產的客觀合理價格或價值的估算和判定，客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的的特定條件下形成的正常價格，它能為當事人或社會一般人所信服和接受，為當事人提供公平可信的價格參考依據。但是它並不取代當事人的民事權利。不動產定價往往是當事人的行為，不動產的最終成交價格是由當事人自己決定的。當事人出於某種目的可以使其成交價格高於或低於正常價格，即當事人可以將其成交價格定為低於或高於評估價格。

前言：不動產估價師於製作估價報告書時除標示勘估標的之基本資料、價格日期及勘察日期、估價條件及估價目的外，於決定勘估標的價格前應敘明不動產價值的定義與種類。一般而言，「不動產估價技術規則」、國際評價準則(最新之國際評價準則為2012年版）及進行「企業評價」時，對於價格種類、價格標準及價格前提等，均有相似或不同之規定，對於初學者而言，常會造成混淆，因此，本期電子報將依「不動產估價技術規則」之規定作介紹，使讀者能有初步的瞭解。

依「不動產估價技術規則」之規定，估計價格種類有正常價格、限定價格、特定價格及較少使用的特殊價格等四種，而估計租金種類有正常租金及限定租金兩種。下方將為您介紹前述四種不動產估計價格之種類，讓大家對正常價格、特定價格、限定價格、特殊價格有約略的認識。惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝賜教，萬分謝謝！

一、相關法規

何謂正常價格、特定價格、限定價格及特殊價格？大家或許都是一知半解，依據不動產價格種類及定義規範於不動產技術規則第二條(以下節錄介紹)：

一、正常價格：

指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。　　

二、限定價格：

指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者：　　

（一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。 　　

（二）以不動產合併為目的。

（三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。 　　

三、特定價格：

指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。

四、特殊價格：

指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。

接下來就上述四種不動產價格種類作詳細介紹及舉例，讓讀者有概略的認識。

二、價格種類之介紹

(一)正常價格：
正常價格為一般估價報告書中最常使用之價格種類。所謂正常價格即是於公開市場經集體行為所創造的客觀價值。在理性、公開市場上，買賣雙方在資訊充分、不受脅迫利誘的情況下經正常交易時間而願意成交的價格為市場價格。不動產估價師透過市場價格行情與勘估標的作分析比較後，決定之價格，即為正常價格。

台灣不動產交易屬於公開市場，一般買賣物件皆可於各大房仲網供人瀏覽、比價，而內政部地政司及部分房仲業網站亦有提供區域成交行情可茲參考，未來透過「實價登錄」之實施，不動產交易愈透明，市場價格亦趨於健全、合理。

另外比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。

1.急買急賣。

2.期待因素影響之交易。

3.受債權債務關係影響之交易。

4.親友關係人間之交易。

5.畸零地或有合併使用之交易。

6.地上物處理有糾紛之交易。

7.法院拍賣。

8.受迷信影響之交易。

9.包含公共設施用地之交易。

10.人為哄抬之交易。

11.其他。

(二)限定價格：

依據不動產技術規則定義限定價格有以下三個要件：

1.具有市場性

2.限定條件之下

3.以貨幣金額表示

其內容有以下三大類：
一  以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。

包括土地所有權人購買租賃權、地上權或承租人購買租賃地、地上權人購買土地所有權等。透過上述之買賣，可擁有完全所有權，其可在該土地或不動產從事最高最有效利用。所以，在評估該不動產價值時，係以已完成產權合併前提下之不動產價格，此一價格將與正常市價有所差異，即形成限定價格。

二  以不動產合併為目的。
不動產合併能夠創造出合併後不動產之最有效利用時，被合併之不動產常能創造較高的附加價值。其合併之內容包含土地、建物及產權等。因此，其評估價格通常高於正常價格。

估價上常見案例如：某一宗地面積過小或畸零，無法自行開發利用，須經由與其他土地合併開發方能增加使用效益。在評估該宗地價值時，係以已完成合併前提下之價格，即形成限定價格。

三  以違反經濟合理性之不動產分割為前提。
不動產分割後，其不若分割前之最有效利用，往往使分割後的不動產價值降低，且低於正常價格的水準，此時之評估價格為限定價格。

  (三)特定價格：

特定價格係指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。若估價條件含有不確定性，則以特定條件敘明。特定條件舉例而言，指尚未實現，但基於法令、財務、市場、規劃等可行性分析之開發營運計畫條件。實際情形則須由不動產估價師於應用特定價格時，確實敘明該特定條件。
特定價格的案例包括：

1.企業在合併時之資產重新估價，如不動產投資信託或不動產證券化所作之估價。

2.特殊土地之估價：礦地、溫泉地等不動產估價。

3.依土地徵收補償之不動產價值。

(四)特殊價格：

特殊價格係指不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。

由於該不動產具有獨特、不可取代性，無法以正常市場價值評估者，的案例包括：

1.學校、公園或軍事等公共設施或公益使用之不動產估價。

2.不以成交為目的之資產評估之不動產：如總統府、歷史、文化、宗教建物、世界文化遺產等。

三、結論

不動產技術規則第6條規定：「不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格或限定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。」註明不動產價格種類，對於委託者、不動產估價師、使用報告者之間，都可確認不動產估價條件，並協助不動產估價師依據委託者提供之資料，針對不動產設定條件不同，選用及分析的適當估價方法，評估該不動產之價值。

一般估價報告書之鑑定價格種類仍以正常價格為主，若以限定價格、特定價格或特殊價格除作為評估價值參考依據時，除需說明評估限定、特定或特殊價值之原因外，仍需標示正常價格，除讓讀者明確了解不動產估價條件外，更可比較限定、特定或特殊價值與正常價格之差別。

買賣房子應慎選房仲代書！
加盟店不等於直營店-慎選房屋仲介三步驟

想要找金主、找代書當然要找30年最專業的~最有口碑!最有品質!最有信用!最有保障~這樣才能讓您獲得到迅速安全的高品質服務!!建議您在選擇代書之前要慎重，要明察。

本公司絕非地下錢莊高利貸，有政府核准、合法經營附有營利事業登記證。
代書經由案件分析詳細暸解，條件滿意在申辦。

你有需求、我有管道。

　　　任何疑難雜症、我們有朝化解！

24小時服務專線：0979-893-889 宋智孝
公司地址：台中市北區北屯路49-3號
營業時間：上午8:00 ~ 下午5:00
LINE ID：0979893889

57,495 Thoughts on “教你10分鐘搞懂：不動產估價與價格種類”

  • бездепозитные бонусы бк Представьте себе: вы только что зарегистрировались в новом онлайн-казино, и вам тут же предлагают подарок – реальные деньги или бесплатные вращения, которые можно использовать для игры. И самое главное – вам не нужно вносить никаких собственных средств! Это и есть бездепозитный бонус. Он служит отличным способом познакомиться с казино, протестировать его игры и понять, подходит ли вам его атмосфера.

    回覆

  • Hello there! This article couldn’t be written much better! Going through this post reminds me of my previous roommate! He continually kept talking about this. I most certainly will forward this information to him. Pretty sure he’s going to have a great read. I appreciate you for sharing!

    回覆

  • Ich freue mich auf Cat Spins Casino, es entfuhrt in eine Welt voller Spa?. Das Angebot ist ein Traum fur Spieler, mit Slots in modernem Look. Der Willkommensbonus ist gro?zugig. Der Kundensupport ist top. Der Prozess ist klar und effizient, dennoch zusatzliche Freispiele waren willkommen. Zusammenfassend, Cat Spins Casino garantiert langanhaltenden Spa?. Au?erdem ist das Design stilvoll und modern, das Spielvergnugen steigert. Ein gro?artiges Bonus die dynamischen Community-Veranstaltungen, sichere Zahlungen garantieren.
    Mehr lesen|

    回覆

  • Je suis emerveille par Sugar Casino, c’est un lieu ou l’adrenaline coule a flots. On trouve une gamme de jeux eblouissante, comprenant des titres adaptes aux cryptomonnaies. 100% jusqu’a 500 € avec des spins gratuits. Le support est fiable et reactif. Le processus est transparent et rapide, cependant des bonus varies rendraient le tout plus fun. En resume, Sugar Casino offre une experience inoubliable. Par ailleurs le site est rapide et immersif, incite a rester plus longtemps. Egalement top les competitions regulieres pour plus de fun, propose des avantages uniques.
    Rejoindre maintenant|

    回覆

  • J’adore l’ambiance electrisante de Ruby Slots Casino, on y trouve une energie contagieuse. La selection est riche et diversifiee, comprenant des jeux optimises pour Bitcoin. Avec des depots rapides et faciles. Disponible 24/7 par chat ou email. Les transactions sont toujours fiables, par contre des offres plus genereuses rendraient l’experience meilleure. En fin de compte, Ruby Slots Casino offre une aventure memorable. A souligner la navigation est fluide et facile, ajoute une touche de dynamisme. Particulierement cool les evenements communautaires dynamiques, propose des privileges personnalises.
    Visiter la page web|

    回覆

  • Je suis enthousiasme par Sugar Casino, ca donne une vibe electrisante. La selection est riche et diversifiee, incluant des options de paris sportifs dynamiques. Il amplifie le plaisir des l’entree. Le support est fiable et reactif. Les transactions sont toujours securisees, bien que des bonus varies rendraient le tout plus fun. En resume, Sugar Casino garantit un plaisir constant. Ajoutons que l’interface est intuitive et fluide, ajoute une touche de dynamisme. Egalement excellent les paiements en crypto rapides et surs, qui booste la participation.
    DГ©couvrir la page|

    回覆

  • Ich bin beeindruckt von SpinBetter Casino, es ist eine Erfahrung, die wie ein Wirbelsturm pulsiert. Die Titelvielfalt ist uberwaltigend, mit immersiven Live-Sessions. Der Kundenservice ist ausgezeichnet, verfugbar rund um die Uhr. Die Gewinne kommen prompt, trotzdem mehr Rewards waren ein Plus. Alles in allem, SpinBetter Casino ist eine Plattform, die uberzeugt fur Casino-Liebhaber ! Hinzu kommt die Site ist schnell und stylish, gibt den Anreiz, langer zu bleiben. Ein Pluspunkt ist die Community-Events, die Vertrauen schaffen.
    spinbettercasino.de|

    回覆

  • Ich schatze die Spannung bei Cat Spins Casino, es entfuhrt in eine Welt voller Nervenkitzel. Die Spielauswahl ist beeindruckend, mit immersiven Live-Dealer-Spielen. 100 % bis zu 500 € mit Freispielen. Der Service ist immer zuverlassig. Auszahlungen sind zugig und unkompliziert, ab und zu zusatzliche Freispiele waren ein Bonus. Abschlie?end, Cat Spins Casino ist ein Top-Ziel fur Spieler. Daruber hinaus die Navigation ist intuitiv und einfach, eine Note von Eleganz hinzufugt. Ein bemerkenswertes Extra die spannenden Community-Aktionen, ma?geschneiderte Privilegien liefern.
    Startseite ansehen|

    回覆

  • Galera, resolvi contar como foi no 4PlayBet Casino porque foi muito alem do que imaginei. A variedade de jogos e simplesmente incrivel: poquer estrategico, todos rodando lisos. O suporte foi eficiente, responderam em minutos pelo chat, algo que me deixou confiante. Fiz saque em cartao e o dinheiro entrou sem enrolacao, ponto fortissimo. Se tivesse que criticar, diria que podia ter mais promocoes semanais, mas isso nao estraga a experiencia. Resumindo, o 4PlayBet Casino me conquistou. Eu ja voltei varias vezes.
    4play 4p06|

    回覆

  • Je suis captive par Sugar Casino, il procure une sensation de frisson. La selection de jeux est impressionnante, avec des slots aux designs captivants. Il donne un elan excitant. Le suivi est d’une fiabilite exemplaire. Les paiements sont securises et rapides, de temps en temps plus de promotions variees ajouteraient du fun. En bref, Sugar Casino est un immanquable pour les amateurs. A mentionner la navigation est fluide et facile, amplifie le plaisir de jouer. Un atout les evenements communautaires pleins d’energie, propose des avantages sur mesure.
    DГ©couvrir le web|

    回覆

  • Ich bin beeindruckt von der Qualitat bei Cat Spins Casino, es bietet ein immersives Erlebnis. Das Angebot ist ein Paradies fur Spieler, inklusive dynamischer Sportwetten. 100 % bis zu 500 € inklusive Freispiele. Der Support ist effizient und professionell. Transaktionen sind zuverlassig und effizient, von Zeit zu Zeit gro?ere Boni waren ideal. Insgesamt, Cat Spins Casino ist ein Muss fur Spieler. Nebenbei die Navigation ist unkompliziert, was jede Session spannender macht. Ein tolles Feature die regelma?igen Wettbewerbe fur Spannung, die Teilnahme fordern.
    Seite erkunden|

    回覆

  • J’ai une affection particuliere pour Ruby Slots Casino, c’est une plateforme qui deborde de dynamisme. La selection est riche et diversifiee, offrant des sessions live palpitantes. Avec des depots instantanes. Le service d’assistance est au point. Les gains arrivent en un eclair, de temps a autre quelques spins gratuits en plus seraient top. Globalement, Ruby Slots Casino est un choix parfait pour les joueurs. Ajoutons aussi le design est moderne et energique, apporte une touche d’excitation. Un point cle les options de paris sportifs variees, offre des recompenses continues.
    Commencer Г  dГ©couvrir|

    回覆

  • Je suis bluffe par Sugar Casino, ca invite a plonger dans le fun. Il y a un eventail de titres captivants, incluant des paris sportifs pleins de vie. 100% jusqu’a 500 € plus des tours gratuits. Le suivi est toujours au top. Les gains sont transferes rapidement, cependant des recompenses en plus seraient un bonus. Pour finir, Sugar Casino offre une experience inoubliable. A mentionner l’interface est simple et engageante, permet une immersion complete. A noter les options de paris sportifs diversifiees, propose des avantages uniques.
    Voir la page d’accueil|

    回覆

  • Ich habe einen totalen Hang zu SpinBetter Casino, es bietet einen einzigartigen Kick. Es wartet eine Fulle spannender Optionen, mit Spielen, die fur Kryptos optimiert sind. Die Hilfe ist effizient und pro, verfugbar rund um die Uhr. Der Ablauf ist unkompliziert, dennoch die Offers konnten gro?zugiger ausfallen. Alles in allem, SpinBetter Casino ist eine Plattform, die uberzeugt fur Adrenalin-Sucher ! Hinzu kommt das Design ist ansprechend und nutzerfreundlich, erleichtert die gesamte Erfahrung. Ein Pluspunkt ist die mobilen Apps, die den Einstieg erleichtern.
    https://spinbettercasino.de/|

    回覆

  • Ich freue mich sehr uber Cat Spins Casino, es entfuhrt in eine Welt voller Nervenkitzel. Die Spiele sind abwechslungsreich und fesselnd, mit interaktiven Live-Spielen. Er bietet einen gro?artigen Vorteil. Die Mitarbeiter sind immer hilfsbereit. Transaktionen sind zuverlassig und effizient, ab und zu gro?zugigere Angebote waren klasse. Alles in allem, Cat Spins Casino garantiert dauerhaften Spielspa?. Zudem ist das Design stilvoll und einladend, jeden Moment aufregender macht. Ein wichtiger Vorteil ist das VIP-Programm mit exklusiven Stufen, schnelle Zahlungen garantieren.
    Website betreten|

    回覆

  • Ich bin beeindruckt von der Qualitat bei Cat Spins Casino, es entfuhrt in eine Welt voller Nervenkitzel. Es gibt eine beeindruckende Anzahl an Titeln, mit klassischen Tischspielen. 100 % bis zu 500 € plus Freispiele. Der Support ist effizient und professionell. Die Zahlungen sind sicher und zuverlassig, gelegentlich gro?ere Boni waren ein Highlight. Alles in allem, Cat Spins Casino ist ein Muss fur Spieler. Hinzu kommt die Plattform ist optisch ein Highlight, zum Bleiben einladt. Ein gro?artiges Plus ist das VIP-Programm mit besonderen Vorteilen, fortlaufende Belohnungen bieten.
    Website besuchen|

    回覆

  • Acho simplesmente estelar BetorSpin Casino, tem uma vibe de jogo tao vibrante quanto uma supernova dancante. A selecao de titulos do cassino e um buraco negro de diversao, com caca-niqueis de cassino modernos e hipnotizantes. Os agentes do cassino sao rapidos como um foguete estelar, com uma ajuda que reluz como uma aurora boreal. Os saques no cassino sao velozes como uma viagem interestelar, mas as ofertas do cassino podiam ser mais generosas. No fim das contas, BetorSpin Casino oferece uma experiencia de cassino que e puro brilho cosmico para os astronautas do cassino! De bonus o design do cassino e um espetaculo visual intergalactico, o que torna cada sessao de cassino ainda mais estelar.
    betorspin reclame aqui|

    回覆

  • Шарики на день рождения с доставкой — это идеальный вариант оформления вечеринку. Мы предлагаем яркие композиции для взрослых и детей. Праздничные шары добавляют волшебства. Вы можете купить онлайн по всей Москве и области. Доставка возможна 24/7, поэтому вы получите шары точно к началу праздника. В нашем каталоге большой ассортимент шаров с надписями. Можно выбрать сердца, цифры, буквы. Мы предлагаем украшение дома под ключ — всё включено. Наши специалисты по оформлению помогут подобрать шары под ваш вкус и бюджет. Стоимость приятно удивит, а качество материалов гарантирует долговечность. Для организаций доступны оптовые заказы. Напишите в мессенджер и уточните стоимость. Праздничные шары от нашей компании — это эмоции, которые запомнятся надолго!

    回覆

  • Шары для дня рождения недорого — это лучший способ украсить вечеринку. Мы предлагаем красивые букеты из шаров для детских и взрослых праздников. Воздушные шары создают атмосферу веселья. Вы можете купить онлайн с доставкой на дом или в офис. Принимаем заказы в любое время, поэтому гарантируем своевременную доставку. В нашем каталоге большой ассортимент гелиевых шаров. Можно выбрать сердца, цифры, буквы. Мы предлагаем декор помещения под ключ — с установкой и доставкой. Опытные флористы и декораторы помогут подобрать шары под ваш вкус и бюджет. Цены доступны, а гелий и латекс гарантирует долгое удержание формы. Для корпоративных клиентов доступны скидки и персональные условия. Напишите в мессенджер и оформите заказ прямо сейчас. Гелиевые шарики с доставкой — это идеальное оформление вашего праздника!

    回覆

發佈回覆給「MyFastBroker platform」的留言 取消回覆

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *